А Спэйс… Я когда первый раз увидела доходность 27-28% годовых, подумала: «Вау, космос, беру не глядя» 🚀
А потом села с отчётами и поняла — космос тут не только в доходности, но и в уровне риска. Это история про «пан или пропал». Кто-то разбогатеет, кто-то потеряет всё. С высокой вероятностью — второе.
Но обо всём по порядку.
Космическая доходность и риск под одной крышей: кому нужны нервы из титана
Компания сдаёт в аренду красивые офисы в Москве. Создаёт «рабочие пространства» — ну знаете, модные коворкинги с кофе и дизайнерским ремонтом. Бренд у них — не слышали? Я тоже не слышала до того, как начала копать.
Бизнес выглядит красиво: выручка за 9 месяцев 2025 выросла на 116%, чистая прибыль — в 2,5 раза. Капитал нарастили до 1,5 млрд.
Звучит так, будто можно расслабиться? Не торопитесь.
💀 А вот что происходит на самом деле
Я собрала всё в таблицу. И она выглядит страшно.
| Показатель | Цифра | Почему у меня легкий шок |
| Общий долг | 4,64 млрд ₽ | Это в 3,5 раза больше их капитала |
| Долг / Капитал | 3,52x | На рубль своих — три с половиной рубля чужих 🔴 |
| Краткосрочный долг | 693 млн ₽ | А денег на счетах — 100 млн |
| Net Debt / EBITDA | 5,4x | Расплачиваться будут больше 5 лет при текущей прибыли 💀 |
| Покрытие процентов | 1,36x | Операционки еле хватает на проценты, норма — 3x |
| Долг по аренде | 2,8 млрд ₽ | Это не кредит, а обязательства перед арендодателями на годы вперёд |
| Гипотетический рейтинг | CCC / Caa1 | Это «мусор», преддефолтный уровень |
Отдельная история — денежный поток. За 1 квартал 2025 года свободный денежный поток был отрицательным: минус 124 млн . Да, по итогам полугодия вышли в плюс . Но эти качели меня пугают. Компания живёт на грани: все деньги уходят на проценты и инвестиции, а не на создание подушки безопасности.
🔥 Почему я называю это «Токсикозом»
Смотрите сами.
Компания погасила ЦФА на 130 млн в декабре 2025. Купоны платят стабильно — последний был 26 марта 2026, 15,62 рубля на облигацию. Выручка растёт, бизнес есть.
НО.
Рентабельность чистой прибыли — всего 12,2%. Проценты съедают 73% EBITDA. А долговая нагрузка такая, что любое замедление экономики — и они не смогут рефинансироваться.
И главное: у компании нет рейтинга от АКРА или Эксперта РА. Только гипотетические оценки от блогеров — CCC. Это значит, институциональные инвесторы туда не сунутся. Держатели — только частники, которые повелись на высокий купон.
📊 А что с конкретными выпусками?
Сейчас в обращении два основных выпуска:
| Выпуск | Купон | Дюрация | Особенность |
|---|---|---|---|
| 001P-01 | 19% (15,62 ₽/мес) | ~1,5 года | Амортизация, погашение 09.2027 |
| 001P-02 | 21% | 0,34 года (оферта 08.2026) | Короткая, оферта через 4 месяца |
У 001P-01 доходность к погашению — 27,69%. У 001P-02 — по сути, оферта через пару месяцев.
🎯 Итог: беру или нет?
Не беру. Конечно нет.
Почему — честно.
Слишком много красных флагов: долг в 5,4 раза больше годовой EBITDA, покрытие процентов 1,36, долг/капитал 3,5. Компания висит на волоске. Если ключевая ставка ещё подрастёт или рынок офисов просядет — они не смогут рефинансировать долг.
Как пишут эксперты на Смарт-Лабе: «Контора закредитована по самое не балуй. Возвращать долги может только за счёт новых долгов».
Мои условия для входа (если вообще решусь когда-то, что вряд ли):
-
Только короткий выпуск 001P-02 (оферта через 4 месяца);
-
Не больше 1-2% от портфеля;
-
Только если цена упадёт до 95-98% (сейчас 109%);
-
И с пониманием, что при любой панике на рынке я вылетаю с убытком.
То есть, это чистейшая спекуляция.
Держать до погашения в 2027-2028? Нет. Слишком велика вероятность, что за 2 года что-то пойдёт не так. Эмитент может и не дожить.
Знаете, есть у меня правило: если компания за 2024 год платит проценты в размере почти половины годовой выручки 2025 года — это не бизнес, это кабала. И я не хочу быть заложником этой кабалы вместе с ними.
Это тот случай, когда доходность запредельная, но и риск запредельный. Я такое не люблю.
А вы брали когда-нибудь облигации с доходностью 27%? Расскажите, чем кончилось 👇
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.