Навеяно обсуждением в комментариях. Давайте честно посчитаем, что выгоднее: брать ипотеку или заставить сложный процент работать на вас.
Исходные данные:
- Цель: Квартира на вторичном рынке за 5,2 млн руб.
- Первоначальный взнос (30%): 1,56 млн руб.
- Сумма кредита: 3,64 млн руб.
Вариант 1: Боль и страдания (Рыночная ипотека ~19.5% на 25 лет)
Если вы идете за вторичкой сейчас, банк предложит вам около 19.5%. Ваш ежемесячный платеж составит космические 60 000 рублей.
Общая сумма выплат: почти 19 млн рублей.
Ваша переплата: около 15,36 млн рублей.
Вывод: Вы берете одну квартиру, а оплачиваете четыре. Три из них вы просто дарите банку. Плюс не забываем про обязательные ежегодные страховки, которые вытянут еще сотни тысяч.
Вариант 2: Иллюзия халявы (Льготная ставка 6%)
«А как же семейная ипотека под 6%?» — спросите вы. Звучит сладко, платеж около 23 000 руб. Но есть нюанс.
Льготная ипотека дается только на новостройки. А цены на них из-за этих же льгот раздуты на 30–40% по сравнению с аналогичной вторичкой. Чтобы купить такой же метраж в новостройке, вам понадобится не 5,2 млн, а все 7-7,5 млн руб. Вы не переплачиваете процент банку, вы сразу переплачиваете застройщику. И даже так, переплата по процентам за 25-30 лет составит 100%. Вы все равно покупаете две квартиры вместо одной.
Вариант 3: Путь инвестора (Для тех, кто умеет считать)
К чему все это? Давайте посмотрим на ситуацию под другим углом. Внимательно посмотрим.
У вас есть 1,56 млн рублей на первый взнос и готовность платить 60 000 рублей каждый месяц (ведь вы же были готовы на рыночную ипотеку?).
Что, если мы не отдадим эти деньги банку?
Первоначальный взнос (1,56 млн руб.) отправляется на ИИС в консервативные инструменты (ОФЗ, надежные корпоративные облигации, фонды денежного рынка). Берем среднюю адекватную доходность — 12% годовых.
Аренда: Вам нужно где-то жить. Из тех 60 000 руб., что вы готовы были нести в банк, 30 000 руб. вы отдаете за аренду отличной квартиры.
Инвестиции: Оставшиеся 30 000 руб. вы ежемесячно докладываете на свой инвестсчет к первоначальному взносу.Что произойдет через 6 лет?
Магия сложного процента в действии. Через 6 лет, пополняя счет на 30к в месяц под 12% годовых (с капитализацией), на вашем счету будет свыше 6,2 миллиона рублей. Этого уже с запасом хватит на вашу квартиру за 5,2 млн. Т.е. теперь не вы платите сложный процент банку, а инвестиции вам.
«Для тех, кто в танке и уже пишет про инфляцию»
Да, недвижимость тоже дорожает. Где собака порылась? За 6 лет квартира может вырасти в цене, скажем, до 7-7,5 млн. Но:
Во-первых, вы можете получать налоговые вычеты по ИИС (тип А), возвращая по 52 000 руб. в год и реинвестируя их, что ускорит рост капитала.
Во-вторых, даже если из-за инфляции вам придется копить не 6, а 7 или 8 лет — это 8 лет, а не 25!
В-третьих, последующий налоговый вычет на покупку жилья тоже скрасит ваши траты.
Сухой остаток:
Вместо того чтобы 25 лет тянуть кредитный груз, трястись за рабочее место и переплатить 15 миллионов, вы:
- Живете в комфортной аренде и мобильны.
- Через 6–8 лет покупаете квартиру за кеш, без банковских обременений.
- После покупки у вас больше нет ежемесячного платежа в 60 тысяч.
Стоит ли такая математическая разница возможности зайти в свою (а по факту — заложенную банку) квартиру сегодня, а не через несколько лет?
Думайте.