Ох, АПРИ… Знаете этот момент, когда видишь доходность 27-28% годовых и внутри что-то ёкает? 🤔
Я тоже сначала подумала: «Вау, почти треть годовых, беру не глядя». А потом включила голову и полезла в отчёты.
Краткий вердикт: это история не для желудка слабонервных. Можно и изрыгнуть. Я беру, но маленький кусочек и с открытыми глазами. Вот почему.
🔥 Почему я всё-таки смотрю в их сторону
Давайте начистоту. Доходность новенького выпуска (серия БО-002Р-14, апрель 2026) — 24,75% купоном, что даёт эффективную доходность почти 28% годовых. Сейчас на вторичке по старым выпускам и все 31% можно найти.
Плюсы, которых не отнять:
-
Рейтинг BBB- от НКР и НРА — это выше, чем у многих «шумных» застройщиков;
-
Амортизация через 2,5 года — долг будут гасить частями с 39-го купона, дюрация всего 2,6 года;
-
Ежемесячные купоны — я люблю, когда денежка капает часто 💸;
-
Январь 2026 показал рост продаж в 5 раз — 2,5 млрд рублей против 0,5 млрд год назад.
Компания строит в Челябинске, Екатеринбурге, теперь заходит в Кисловодск и Ессентуки с санаторными комплексами. У них 30% рынка в родном регионе и своя стратегия: не распродавать на корню, а ждать высокой стадии готовности. Цены на квадрат у них выросли на 22% за 2025 год .
💀 А теперь то, от чего у меня бровь дёргается
И вот тут начинается самое интересное. Я перевела язык отчётов на человеческий, и картина такая:
| Показатель | Цифра | Что это значит по-русски |
|---|---|---|
| Долг / EBITDA | 4,68x | Расплачиваться будут больше 4 лет. Много. |
| FCF (денежный поток) | Минус 2,16 млрд ₽ | Своих денег нет, живут на кредитах |
| Долг / Собств. капитал | 5,89x | На 1 рубль своих — 5,89 рубля чужих |
| Покрытие процентов | 2,52x | Проценты еле-еле «закрываются» прибылью |
Компания должна банкам 34 млрд рублей плюс 8 млрд по облигациям. И каждый новый выпуск — это не развитие, а латание дыр .
Глава компании на эфире честно сказал: «стоимость долга 23%, рост цены квадрата 22%». То есть они работают на грани — лишь бы проценты окупались ростом цен. При этом их собственный отчёт за 3 квартал 2025 показал падение выручки на 17% .
🟡 На что я закрываю глаза (но задумываюсь)
-
Отрицательный денежный поток — это моя главная боль. Они систематически занимают, чтобы жить. Стратегия «подождём высоких цен» работает, пока есть кому продавать.
-
Риски девелопмента — проект «ФанПарк» в Челябинске звучит амбициозно, но это огромные инвестиции в развлекательную инфраструктуру. ФанПарк в Челябинске? Што?
-
Долговая пирамида — один комментатор на форуме сравнил их с МГКЛ, где «это рано или поздно закончится» . Каждый новый выпуск крупнее предыдущего.
С другой стороны, продажи в январе 2026 выросли в 5 раз, чистый долг сократили на 2,1 млрд — дышать стало легче . И эскроу-счета страхуют часть рисков: деньги дольщиков не уйдут в трубу.
🎯 Беру или нет?
Беру. Но только как «Пламя», а не как «Драйв».
То есть:
-
Не больше 5-7% от облигационного портфеля;
-
С пониманием, что буду спать вполгласа, периодически мониторя эмитента;
-
При условии, что ключевую ставку продолжат снижать (тогда их долг подешевеет).
Если ставка останется высокой, а продажи просядут — у АПРИ могут начаться реальные проблемы. Но рейтинг BBB- пока не дают просто так, и менеджмент прозрачный — отчитываются регулярно, что редкость для застройщиков .
А вы бы рискнули под 28% годовых или ждёте, пока ставки упадут и рынок успокоится?
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.