Группа ЛСР: старый питерский застройщик с новым сочинским размахом 🏗️🏖️

Знаете, есть компании-долгожители, которые пережили и дефолт 98-го, и кризис 2008-го, и все ипотечные коллапсы. «Группа ЛСР» — из таких. С 1993 года на рынке, пережила всё, и даже котлету отдельно от мух научилась готовить.

И тут я открываю их свежую отчетность и вижу: чистая прибыль рухнула на 62% — до 10,8 млрд рублей. Долг вырос на 63%, и теперь они должны почти 120 млрд только чистого долга.

А через пару дней читаю: они вкладывают 55 млрд в санатории Сочи. И утверждают бессрочную программу облигаций на 100 млрд.

И я такая: 🤔

Спойлер: это классический Драйв с устойчивым питерским акцентом. Беру, но только короткие выпуски. Потому что ЛСР — не Самолёт, и у неё есть то, чего нет у многих: вертикальная интеграция, 30-летняя история и рейтинг А с нормальным прогнозом.

Кто такие? Старая школа питерского девелопмента 🏛️

ЛСР — это «Группа ЛСР» (легендарное «ЛСР. Недвижимость» — та самая, у которой баннеры на всех стройках Питера). Работают с 1993 года. Штаб-квартира — Санкт-Петербург.

Портрет эмитента:

• Вид деятельности: строительство жилья, производство стройматериалов (кирпич, бетон, ЖБИ) — у них своя производственная база;

• География: Санкт-Петербург, Ленобласть, Москва, Екатеринбург, Сочи;

• Статус: 8-й застройщик России по объёму строительства, в Москве — тоже 8-й;

• Акционер: Андрей Молчанов (основатель), публичная компания с 2010 года.

Что их отличает от других застройщиков: у них свои заводы стройматериалов. Это как если бы вы пекли пирожки и сами выращивали пшеницу. Себестоимость ниже, зависимость от поставщиков — меньше.

Цифры: прибыль упала, но не так страшно, как у других

Отчёт по МСФО за 2025 год (опубликован 26 марта 2026) :

Вот тут важный нюанс. Разные источники дают разную чистую прибыль. Cbonds пишет про 10,8 млрд , а Альфа-Банк — про 1,6 млрд.

Склоняюсь к версии Альфа-Банка — потому что они указали консенсус-прогноз (рынок ждал 16,2 млрд, а получил 1,6 млрд, ибо “инвесторы ожидали более высокой прибыли”). Да и вообще у меня принцип: разные цифры, бери худшую.

Что это значит: разброс в 9 раз! Это уровень непредсказуемости, который напрягает.

По аналитике LMSIC, по итогам первого полугодия 2025 года был вообще чистый убыток 2,52 млрд рублей. Второе полугодие вытянуло в плюс, но осадочек остался.

Долговая нагрузка: выросла, но терпимо

Показатели долга :

Чистый долг/EBITDA = 1,7x — это хороший показатель для девелопера. Вспомните Самолёт с 4,7x. У ЛСР всё гораздо аккуратнее.

По данным на первое полугодие 2025 года, соотношение было 3,57x. Но ко второму полугодию подтянули и снизили в два раза. Респект за оперативность.

Рейтинги: А — значит «выше среднего»

Два ведущих рейтинговых агентства подтвердили рейтинги со стабильным прогнозом :

Стабильный прогноз — это важно, потому что у многих девелоперов (Самолёт, Брусника) прогноз негативный или развивающийся. У ЛСР — как скала.

Новый выпуск облигаций: 16,5% на 3 года

Свежая эмиссия — серия 002Р-01 :

Организаторы — Совкомбанк и Газпромбанк.

Амортизация — это плюс. Не придётся ждать 3 года, чтобы получить тело долга обратно. Компания будет гасить его частями, снижая свой риск и мой.

Сочинский размах: 55 млрд в санатории? Серьёзно?

ЛСР решила не только квартирами заниматься. В Сочи они развернулись по-крупному:

Зачем застройщику санатории? Диверсификация. Пока рынок жилья проседает (ипотека дорогая), туристический бизнес в Сочи чувствует себя отлично. И плюс — это объекты культурного наследия, их восстанавливают с историческим обликом, господдержка возможна.

Где болит (список моих тревог)

❌ Чистая прибыль упала в разы. С 28,5 млрд в 2024-м до 1,6-10,8 млрд в 2025-м в зависимости от методики подсчёта. Это многовато даже для девелопера.

❌ Рост долга на 63% за год. Чистый долг подскочил со 73 до 119 млрд. Когда ставка 21% — это невесёлые проценты. Нужно смотреть внимательно будущие отчеты.

❌ Бессрочная программа на 100 млрд. В марте 2026 года совет директоров утвердил программу облигаций на 100 млрд рублей с бессрочным сроком действия. Такие штуки я очень не люблю. Бессрочки — это всегда риск. Но пока это только программа, не выпуск.

❌ Ключевая ставка. Долг ЛСР, скорее всего, с плавающей ставкой. Если ставка не будет снижаться — проценты останутся высокими.

❌ Рынок недвижимости в целом. Ипотека дорогая, спрос падает, застройщики демпингуют. ЛСР держится лучше многих (рейтинг А, EBITDA почти не упала), но отраслевой ветер дует в лицо.

Но есть и плюсы (я же не просто так к ним симпатию проявляю)

✅ Рейтинг А со стабильным прогнозом. Не «А- с негативом», как у Самолёта. И не «BBB», как у Глоракса (хотя тот тоже хорош). Просто А — это уверенный середняк.

✅ Вертикальная интеграция. Свои заводы стройматериалов — это снижение себестоимости и независимость.

✅ Диверсификация в туризм. 55 млрд в Сочи — это не только жильё. Если рынок недвижимости просядет, санатории продолжат приносить деньги.

✅ История платежей. ЛСР на рынке с 1993 года, облигации выпускает регулярно, дефолтов не было.

✅ Короткая дюрация. Новый выпуск — 3 года, амортизация снижает риск.

✅ Ежемесячные купоны. Все любят, когда деньги капают каждый месяц.

Аналитики: кто что думает

«Эксперт РА» (апрель 2026): присвоил рейтинг ruA новому выпуску, отметив диверсификацию бизнеса и стабильность.

АКРА (март 2026): подтвердило рейтинг А(RU) со стабильным прогнозом, указав на «очень высокую рентабельность и ликвидность, сильный бизнес-портфель и географическую диверсификацию».

Альфа-Банк (март 2026): обратил внимание, что прибыль оказалась ниже ожиданий, дивидендов в ближайший год не ждёт, но EBITDA превысила прогнозы.

Т-Банк (апрель 2026): оценил новый выпуск: «с купоном 16,5% интерес 5/5, с купоном 16% — 4/5, с купоном 15,5% — 3/5». Итоговый купон, видимо, 16,5%.

Моя стратегия: присматриваюсь, но к коротким позициям и с амортизацией

🟡 ПОРТФЕЛЬ «ДРАЙВ»

По классификации: рейтинг А / ruA → кандидат в Драйв. Уверенный. Без истерики. «Стабильный прогноз» — это то, чего не хватает многим в текущей ситуации.

Что я делаю:

Что не беру:

• ❌ Не беру много — доля 5-7% от облигационной части

• ❌ Не беру, если цена вырастет выше 101% от номинала

• ❌ Не беру длинные выпуски (больше 3 лет)

Условия: купон от 16% годовых. 16,5% — идеально.

А что со старыми выпусками?

У ЛСР есть несколько выпусков в обращении :

• 001Р-11: дюрация 1,62 года, доходность ~15% — уже торгуется

• 001Р-07: погашение 11.09.2026 — почти погасился

Старые выпуски я не рассматриваю, потому что новый даёт больше (17,8% против 15% у старых).

Сравнение с «Глораксом» и «Самолётом»

ЛСР — самый консервативный среди них. Меньше доходность, но и меньше рисков. Стабильный прогноз — это то, за что я готова платить.

Честный итог: питерский середняк с сочинскими амбициями

ЛСР — это не «Глоракс» с 28% купона и региональным драйвом. И не «Самолёт» с долгами 540 млрд и негативным прогнозом.

Это аккуратный девелопер старой школы, который:

• Пережил 30 лет на рынке;

• Имеет свои заводы стройматериалов;

• Диверсифицируется в туризм (55 млрд в Сочи);

• Платит стабильно, рейтинг подтверждает;

• И вообще, видел всякое.

Я беру новый выпуск 002Р-01. Под 16,5% годовых. С амортизацией. На 3 года. Доля — 5-7% облигационного портфеля.

Не геройство, не экстрим, не «упади-встань». Просто рабочий вариант для тех, кто верит в Питер, Сочи и стройматериалы с доставкой от производителя.

Вопрос к вам, мои любители питерского стендапа

Вы держите облигации ЛСР? Или для вас девелоперы — это только «Самолёт» и «ПИК», а ЛСР это «чё-то из Питера, непонятно»?

P.S. Санаторий «Волна» обещают открыть осенью 2026. Если купите облигации — можете поехать туда на купоны. Я серьёзно. 😂

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.