ГЛОРАКС: 28% годовых и регионы вместо Москвы 🏗️🔥

Я смотрю на девелоперов с подозрением, очень уж их ипотека подкосила.

А потом приходит «Глоракс» и говорит: «А у нас — 28% годовых, чистая прибыль выросла в 2,5 раза, и мы не в Москве строим».

И я такая: 💄🤔

Спойлер: я беру. Но с повышенным вниманием. Потому что девелопер — это всегда адреналин. А «Глоракс» — ещё и с ироничной судьбой. Давайте разбираться.

Кто такие? Петербургские выскочки с московскими амбициями 🌆

«Глоракс» — федеральный девелопер, который строит жильё в 11 регионах РФ: Москва, Питер, Ленобласть, Нижний Новгород, Казань, Ярославль, Владимир, Мурманск, Омск, Тула и Владивосток.

Основал группу в 2014 году Андрей Биржин — бывший совладелец девелопера Tekta Group.

В октябре 2025 года компания провела IPO на Московской бирже. Привлекли 2,1 млрд рублей, капитализация — 18,1 млрд. Free-float после размещения — около 11,6%.

То есть компания теперь публичная. Отчитывается. Платит налоги. И не просто «шарашкина контора», а вполне себе биржевой игрок.

Цифры, от которых у застройщиков из Москвы начинаются истерические смешки

Смотрим свежий отчёт по МСФО за 2025 год (апрель 2026) :

При этом аналитики Т-Банка ожидали чистую прибыль на уровне 2,5 млрд, Альфа-Банк — 2 млрд. Компания перевыполнила план! И существенно.

Что это значит: они зарабатывают, растут, маржинальность высокая. И долговая нагрузка — 2,8x — в отличие от некоторых (привет, «Самолёт» с 4,7x) вполне себе комфортная для девелопера.

Как им это удалось? Секретный ингредиент — регионы 🗺️

Главная фишка «Глоракса» — уход из Москвы в регионы.

По итогам 2024 года на регионы приходилось 12% продаж в метрах. По итогам 2025 года — уже 60%.

Представьте: вы переезжаете из Москвы в Омск и не пытаетесь его покинуть и думаете, что разоритесь. А они — наоборот, нарастили выручку на 27%!

Почему это сработало?

1. В регионах ниже конкуренция;

2. Цены на жильё (да и много на что еще) более адекватные, даже я подумываю свалить из Москвы;

3. Государство поддерживает региональное строительство;

4. Меньше санкционных рисков (кто будет санкционировать Омск? Его и так нельзя покинуть);

5. СВО. Заключил контракт — пошел и купил квартиру. А в Москве на эти деньги можно только коврик ко входной двери приобрести. В регионах это стало значимым фактором.

Доля выручки от региональных проектов в 2025 году составила 27%. И она будет расти.

Что с облигациями? Купон 28% — это не шутка 🎯

У «Глоракса» сейчас в обращении несколько выпусков. И они все выше номинала (!!!), т.е. рынок оценил фишку.

Самые интересные:

Выпуск 001Р-03 с купоном 28% — это вообще за гранью добра и зла. 28%, Карл! Ежемесячные выплаты. И погашение через год (в январе 2027).

Правда, цена сейчас 109-116% от номинала. То есть вы платите 1090 рублей за бумагу, которая принесёт 1000 при погашении. Но купоны 28% перекрывают это с лихвой. Доходность к погашению — всё равно 19,5%. То есть, все равно интересно. А если это не Пламя (спойлер: это Драйв), то тем более.

Но есть нюанс (и не один) — где болит 🩸

❌ Падение прибыли в 2024 году было катастрофическим

За 9 месяцев 2024 года чистая прибыль была 607 млн. За 9 месяцев 2025 — 123,8 млн. То есть упала в 5 раз! Да, итоги года вышли хорошими (3,1 млрд), но волатильность дикая.

❌ Сложная структура

Выдано поручительств на 126 млрд рублей. Это больше, чем все активы. Если кто-то из «дочек» рухнет — всем станет больно. Нужно бдить.

❌ IPO провели, а акции упали

Размещались по 64 рубля за акцию. К декабрю 2025 года упали до 58,5. Инвесторы говорят: «кто-то набрал на IPO и хочет избавиться». Не фатально, естественно, но осадочек остался. Впрочем, кто вообще решил, что сейчас рынок должен расти?

❌ Рейтинг BBB — не AAA

АКРА дало рейтинг BBB(RU), НКР — BBB+(RU). Это инвестиционный уровень, но нижний. Всё равно что BB+ по международной шкале. Не мусор, но и не «спим спокойно». Хотя, удержат динамику, получат А-, и цены на облигации уйдут в космос.

❌ Риски отрасли

Высокая ставка, ипотека дорогая, спрос падает. Да, ставку снижают, но процесс вообще не быстрый. И если завтра случится кризис — пострадают все застройщики, включая «Глоракс».

❌ Нет оферты по новым выпускам

Выпуск 001Р-05 — без оферты, 3,5 года. Если компания рухнет через 2 года — вы застрянете.

Но есть и хорошие новости (я же не просто так их хвалю)

✅ Платили всегда и вовремя

В марте 2026 года компания погасила выпуск на миллиард рублей. Вовремя, без отмазок и «нюансов». В отличие от некоторых (привет, Самолет, Брусника, как дела? Да мы знаем, что хреново).

✅ Облигации торгуются выше номинала

Это значит, что рынок им ДОВЕРЯЕТ. Один выпуск аж до 16% выше номинала. Это редкость для девелоперов в текущей ситуации.

✅ Акционер — богатый дядя

За компанией стоит ООО «Глоракс Групп» (99%). Единственный крупный акционер, который может оказать поддержку в кризис. Это, конечно, не «государство спасёт», но лучше, чем «никто не спасёт».

✅ БКС рекомендует

Аналитики «БКС Мир инвестиций» в январе 2026 года сказали: стоит обратить внимание на новый выпуск 001Р-05. Премия к «Самолёту» — около 1-2%. А риски в разных вселенных.

✅ Сравнение с «Самолётом» — в пользу «Глоракса»

У «Самолёта» долг/EBITDA = 4,7x. У «Глоракса» = 2,8x. Масштаб бизнеса меньше, зато рентабельность выше. Как результат — они мне нравятся сильно больше.

🟡 ПОРТФЕЛЬ «ДРАЙВ» (С ЭЛЕМЕНТАМИ ПЛАМЕНИ)

По классификации: рейтинг BBB → кандидат в Драйв. Не бетон, ессно — риски есть. Но и совсем не токсикоз — компания реально зарабатывает.

Я беру. Но с условиями.

Что беру:

Что не беру:

• ❌ Не беру много (доля — 5-7% от облигационной части);

• ❌ Не беру, если цена выше 105% от номинала;

• ❌ Не беру, если рынок недвижимости рухнет (буду следить).

Условие: доходность к погашению — от 20% годовых. Сейчас по 001Р-05 — 22,5% , по 001Р-03 — 19,5%. Всё в пределах нормы.

Моя стратегия: региональный чемпион с большими глазами

«Глоракс» — это ставка на то, что:

1. Региональная экспансия продолжит приносить плоды;

2. Ключевая ставка будет снижаться (и ипотека станет доступнее);

3. Компания не повторит ошибок «Самолёта» и не наберёт долгов под завязку.

Плюсы:

• 🟢 Рост чистой прибыли в 2,5 раза;

• 🟢 Рентабельность по EBITDA 34% — выше рынка;

• 🟢 Долговая нагрузка 2,8x — в пределах нормы;

• 🟢 Платили всегда, погасили выпуск без проблем.

Минусы:

• 🔴 Падение прибыли в 1П 2025 было катастрофическим (в 5 раз);

• 🔴 Рейтинг BBB — не высший уровень;

• 🔴 Зависимость от регионального рынка (он может и не взлететь);

• 🔴 Нет оферты по новым выпускам.

Риски: цикличность рынка недвижимости, высокая ставка, региональные проблемы (кто-то же должен покупать эти квартиры).

Честный итог: ставка на регионы, а не на Москву 🏙️

Я вижу в «Глораксе» потенциал. Это не «Самолёт», который уже тонну проектов продал. Это компания, которая нашла свою нишу — регионы — и у неё это работает.

28% купона по выпуску 001Р-03 — это просто подарок. Даже с учётом цены 110% от номинала, доходность 19,5% — отлично.

Я беру. На 5-7% портфеля. В основном короткий выпуск 001Р-03 (погашение через год). И буду следить за отчётами — если региональная экспансия замедлится, пересмотрю решение.

Вопрос к вам, мои любители региональной экзотики

Вы бы купили облигации девелопера, который строит в Омске и Мурманске? Или для вас «жильё» — это только Москва и Питер, и на этом Россия заканчивается?

P.S. А я вот взяла. Посмотрим, как Омск меня не подведёт. 😂

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.