Джи-Групп: 24% годовых, понижение рейтинга и долговая спираль — почему я прохожу мимо 🔴

Бывают компании, у которых всё хорошо ровно до того момента, пока не откроешь свежие новости. С «Джи-Групп» (она же «Унистрой», лидер рынка Казани) именно так и вышло. Хороший информационный фон, известный бренд. Открываешь отчетность, а там…

Я открыла аналитику за ноябрь 2025 года — вроде терпимо. Открыла сводки за апрель 2026 года — и захотела закрыть глаза руками. Потому что за полгода компания успела: получить понижение рейтинга от «Эксперт РА», нарастить долг до 49,8 млрд рублей, а показатель покрытия процентов (ICR) опустить ниже 1,3. Это уже не «жёлтая зона». Это красный сигнал.

Спойлер: по моей системе фильтрации это «ТОКСИКОЗ». Я не добавляю этот эмитент в портфель. Ни под 24%, ни под 30%. Давайте разбираться, почему. 🔴

Кто такие? Казанский девелопер с амбициями 🏗️

«Джи-Групп» работает под брендами «Унистрой», UD Group и My Corner — это один из крупнейших застройщиков Татарстана, который сейчас активно расширяется в Тольятти, Уфу, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Пермь.

Помимо жилья, у компании есть коммерческая недвижимость и гостиничный комплекс, что даёт чуть больше стабильности, чем чистым жилым застройщикам.

Земельный банк — больше 3 млн кв. м. Выручка в 2024 году выросла на 44% и достигла 34,9 млрд руб. Вроде бы картинка маслом.

А потом приходит 2025 год… и всё летит в тартарары. Что случилось?

2025 год: рейтинг понижают, долг растёт, проценты душат

Самый свежий удар — конец апреля 2026 года. «Эксперт РА» понизило кредитный рейтинг компании с ruA- до ruBBB+, сохранив «стабильный» прогноз.

Что это значит? ruA- был инвестиционным уровнем. ruBBB+ — это уже предел, граница между инвестиционным и спекулятивным. Компания сделала шаг назад.

Почему понизили? Агентство объяснило прямо и жёстко :

• Ухудшение долговой нагрузки;

• Снижение процентного покрытия;

• Замедление наполнения эскроу-счетов;

• Снижение рентабельности продаж;

• Высокая ключевая ставка ЦБ.

Последствия не заставили себя ждать.

Цифры, которые говорят сами за себя (данные на конец 2025 года) :

Поясняю на пальцах: Долг/EBITDA = 4,6 — это уже выше нормы для девелопера (хорошо, когда <3). А ICR ниже 1,3 означает, что компания с трудом покрывает проценты по долгам. Если прибыль упадёт ещё немного — выплаты процентов станут непосильными.

Аналитика за 9 месяцев 2025: всё плохо, и это подтверждено цифрами

Мой любимый способ проверки — детальный разбор отчётности. И здесь картина совсем мрачная.

Аналитики разобрали РСБУ за 9 месяцев 2025 года (данные на ноябрь 2025, но свежее пока некуда):

Перевожу с финансового:

• Чистая прибыль рухнула на 99,5%. С 1,4 млрд до 7,9 млн рублей. Это не «снижение», это «исчезновение».

• Свободный денежный поток отрицательный — почти минус 3 млрд рублей. Компания не генерирует деньги, а тратит их.

• Покрытие процентов = 1,07. Это почти единица. Единица означает, что операционной прибыли хватает ровно на проценты, и ни копейки больше. Абсолютный ноль запаса прочности.

Аналитики, проводившие разбор, присвоили гипотетический международный рейтинг B- (это спекулятивный мусор) и дали оценку финансового состояния 32 из 100 — «Критический уровень» .

А что с рейтингом АКРА? (спойлер: он тоже не спасает)

У АКРА рейтинг компании — BBB+, прогноз «Стабильный» .

Это чуть выше, чем у «Эксперт РА» (ruBBB+ примерно соответствует BBB+). Но судьба та же: понижение года, потеря инвестиционного лоска.

Что пишет АКРА о перспективах :

• Ожидают положительный свободный денежный поток (FCF) в 2025–2026 годах;

• Это должно подтвердить способность компании гасить долги.

Но я смотрю на фактические цифры за 9 месяцев 2025 года — FCF = минус 3 млрд. Если во втором полугодии ситуация не переломилась кардинально, то «ожидания» АКРА могут не сбыться. А если не сбываются ожидания по FCF, следующий шаг — понижение рейтинга.

Что с облигациями? 24% и ежемесячные купоны — звучит заманчиво, но…

На рынке сейчас обращается четыре выпуска облигаций «Джи-Групп», но я смотрю только доступные всем:

Таблица выпусков (данные на май 2026):

Что бросается в глаза:

Выпуск 002P-06 с фиксированным купоном 24,75% на первый взгляд выглядит жирно. Но из-за того, что облигация торгуется дороже номинала (~109%), реальная доходность к погашению — всего около 17,4% . С такой доходностью это крайне спорный вариант даже для Пламени.

Самый короткий выпуск — 002P-03 с амортизацией. Погашение в сентябре 2026 года, доходность около 20%. Амортизация снижает риски, потому что часть тела долга возвращается раньше. В качестве короткой спекулятивной идеи — может быть, но это за пределами моих рисков.

Но вот что меня останавливает : аналитики, разбирающие линейку облигаций «Джи-Групп», прямо пишут — «премия за риск выглядит сжатой и не компенсирует риски в полной мере». Флоатеры выглядят сбалансированнее (они защищают от роста ставки, но доступны только квалам), хотя кредитный риск — зависимость от рефинансирования, ухудшение финансового состояния — остаётся.

Где болит (почему я не добавляю в портфель)

❌ Понижение рейтинга в апреле 2026 года — с ruA- до ruBBB+. Агентства так просто не понижают. Это системный сигнал ухудшения.

❌ Долг/EBITDA вырос с 2,6 до 4,6 за год. Компания набирала долги быстрее, чем росла прибыль.

❌ ICR опустился ниже 1,3 — это означает очень высокую чувствительность к малейшему падению прибыли.

❌ Чистая прибыль рухнула на 99,5% (данные за 9 месяцев 2025 года). С 1,4 млрд до 7,9 млн рублей.

❌ Отрицательный свободный денежный поток — минус 3 млрд руб. Компания сжигает деньги, а не зарабатывает их.

❌ Ставка ЦБ всё ещё высокая — и это давит на все компании с плавающим долгом, а у «Джи-Групп» долг 49,8 млрд .

❌ Отраслевой риск. Девелопмент — циклическая отрасль. При высокой ипотечной ставке спрос на жильё падает .

Что я фиксирую как плюсы (для объективности):

• ✅ Компания платит купоны вовремя (по данным на февраль–апрель 2026 года, выплаты проходят в полном объёме;

• ✅ Высокая рентабельность по EBITDA (24% по итогам 2024 года);

• ✅ Коммерческая недвижимость в портфеле даёт дополнительную стабильность;

• ✅ Амортизация по выпуску 002P-03 снижает риск «чемодана денег».

Но эти плюсы для меня не перевешивают фундаментальные проблемы. Слишком много красных флагов, слишком маленький запас прочности.

🔴 ПОРТФЕЛЬ «ТОКСИКОЗ»

По моей системе фильтрации: понижение рейтинга (с ruA- до ruBBB+), критический ICR (<1,3), падение чистой прибыли на 99,5%, отрицательный FCF, долг/EBITDA = 4,6 → ТОКСИКОЗ.

Я НЕ ДОБАВЛЯЮ ЭТОТ ЭМИТЕНТ В ПОРТФЕЛЬ.

Ни под 24% годовых. Ни с амортизацией. Ни с ежемесячными купонами. Ни с флоатерами, которые и так не могу взять.

Почему?

1. Рейтинг понизили в апреле 2026 года — это свежий сигнал ухудшение;

2. ICR ниже 1,3 — при малейшем падении прибыли компания не сможет платить проценты;

3. Чистая прибыль рухнула на 99,5% — бизнес не генерирует прибыль;

4. Отрицательный FCF — компания сжигает деньги, а не зарабатывает их;

5. Долг/EBITDA = 4,6 — выше нормы и продолжает расти;

6. Рекордно высокая ключевая ставка — если она не снизится так быстро, как все ждут, проценты останутся неподъёмными.

В отличие от «ДАРС-Девелопмент», где у компании была подушка в виде эскроу (15,8 млрд руб.), у «Джи-Групп» ситуация усугубляется тем, что «Эксперт РА» прямо указало на «замедление наполнения эскроу-счетов». То есть квартиры продаются хуже, деньги на счета застройщика поступают медленнее, а долг — 49,8 млрд — нужно платить.

Честный итог: почему я прохожу мимо

«Джи-Групп» — классический пример девелопера, который пытался расти, набирал долги, а когда пришла высокая ставка и ипотечный кризис — попал в долговую спираль. Ориентир бизнеса — средний класс, наиболее пострадавший от ставки, отрезающей ипотеку.

Что мне не нравится больше всего: динамика ухудшения. В начале 2025 года рейтинг ещё был ruA-, ICR держался выше 1,5. К апрелю 2026 года рейтинг понизили, ICR упал ниже 1,3, долг/EBITDA вырос до 4,6. Тренд отрицательный, и он ускоряется.

Да, купоны пока платят . Да, у компании есть коммерческая недвижимость, которая даёт чуть больше стабильности. Но это не спасает от главного вопроса: как компания будет обслуживать долг 49,8 млрд рублей, если прибыль продолжит падать?

Что я делаю: прохожу мимо. Даже под 24% годовых. Лучше потерять возможность заработать 24%, чем рисковать потерять 100% вложенного в ситуации, когда компания уже получила понижение рейтинга и показывает критическое покрытие процентов.

Если бы я держала облигации «Джи-Групп», я бы на своём месте оценивала риски как очень высокие и следила за каждым отчётом. Слишком много факторов сейчас работают против эмитента.

Вопрос к читателям (для обсуждения, без рекомендаций)

В «Джи-Групп» ситуация ухудшилась за полгода кардинально: рейтинг понижен, долг вырос, ICR упал. Как вы оцениваете перспективы компании при текущей ключевой ставке? Сможет ли она пережить этот цикл или повторение судьбы «Самолёта» неизбежно?

Мне интересен ваш опыт и аргументы.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Материал выражает личное мнение автора. Автор не является инвестиционным советником.